Rémy A. (77) L'appartement de la boulangerie ne peut pas être vendu avec mon fonds de commerce
Question – Je m'apprête à vendre mon fonds de commerce de boulangerie et il m'a été indiqué que l'appartement qui dépendait de la boulangerie ne pouvait pas être transmis à l'acquéreur de mon fonds de commerce qui n'accepte, bien sûr, d'acheter mon fonds que s'il peut bénéficier de l'appartement situé juste au-dessus. Quand j'ai acheté ce fonds de commerce, j'ai obtenu l'appartement en même temps et mes prédécesseurs aussi. Cette situation existe depuis toujours. Je ne comprends pas pourquoi il y aurait une difficulté. Pouvez-vous me renseigner ?
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La réponse de Me Verdier
Il est probable que vous disposiez de deux baux séparés. Vous avez probablement :
- un bail commercial de neuf ans concernant vos locaux professionnels (la boutique, l'arrière-boutique, le fournil, etc.),
- et un bail d'habitation de trois ans pour l'appartement qui est probablement complètement dissocié du fonds de commerce (accès par les parties communes exclusivement).
Il est fort possible que le propriétaire du local commercial et de l'appartement soit le même, et que vous payez, en conséquence, les loyers à la même personne ou au même administrateur de biens.
Il n'en demeure pas moins que dans le cadre d'une cession de fonds de commerce, vous ne pouvez céder que le droit au bail relatif au commerce.
Les baux d'appartement sont régis par des dispositions légales bien spécifiques. Ils ne peuvent, notamment, être cédés. Un bail d'habitation ne peut jamais être transmis.
La seule solution est de prendre contact avec le propriétaire de l'appartement (qui est sans doute le même que celui du fonds de commerce) et de lui demander, dans le cadre de la cession du fonds, d'accepter de résilier votre bail pour la date de la vente et de conclure un nouveau bail au bénéfice de votre acquéreur pour la même date.
A cette occasion, le loyer peut, le cas échéant, être augmenté. Ce point est souvent à négocier.
Le conseil
Faites toujours très attention à la situation locative lorsque vous envisagez de céder votre fonds de commerce. Faites analyser le bail ou les baux par votre avocat, surtout lorsque la situation juridique ne vous paraît pas claire.
N'oubliez pas : on ne peut s'engager que sur ce que l'on possède. Vous possédez un droit au bail sur les locaux commerciaux et ne possédez rien sur les locaux d'habitation lorsqu'ils font l'objet d'un bail séparé.
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